Licencias de obra. Una guía paso a paso

Si tienes previsto hacer una obra, ya sea ésta cambiar las baldosas o construir una casa, necesitarás una licencia de obra del ayuntamiento competente. A continuación, te explicamos el proceso paso a paso, y qué factores debes tener en cuenta:

1. Índice

   ¿Es una licencia de obra mayor o menor?

El primer paso es saber qué clasificación tienen las obras que tienes planeadas. Según la definición que consta en la Ley de Ordenación de la Edificación, nos encontramos, según el tipo de trabajo, dos tipos de licencia:

Licencias de obra menor

Son aquellas que, por su sencillez y poca entidad, no precisan de documentación ni supervisión técnica. Nos referimos sobre todo a las reformas o reparaciones que no alteran la superficie ni la volumetría del edificio, ni ninguna de sus principales características arquitectónicas. Hablamos, por ejemplo, de un cambio de pavimento o una remodelación de fontanería.

Cabe señalar que muchas licencias de obra menor se tramitan hoy en día en régimen de comunicación, es decir que, una vez se ha comunicado vía instancia y se han pagado las tasas, el particular puede empezar la obra sin esperar una respuesta de la administración.

Licencias de obra mayor

Son aquellas licencias de obras que, por sus características, precisan de proyecto y dirección técnica. En general, son obras de mayor entidad, como las nuevas construcciones y las reformas integrales, o también aquellas que alteran la superficie, la volumetría o la configuración arquitectónica de un edificio existente. También se clasifican como obras mayores las obras que afectan a la estructura del edificio y los derribos. Normalmente, las obras mayores se caracterizan por presupuestos más altos, más necesidad de medidas de seguridad y un mayor control del proceso constructivo.

2. Comprobación de la normativa urbanística

El siguiente paso es asegurarte que tu obra es compatible con la normativa urbanística de tu localidad. Eso lo puedes mirar por tu cuenta o buscar a un técnico para que haga esa investigación por ti. Consultar la normativa de una localidad hoy en día suele ser fácil, ya que ésta suele estar accesible en la web del Ayuntamiento.

Una vez tengas dicha normativa, primero debes situar tu finca en los planos de ordenación e identificar cuál es su calificación urbanística. Después debes comprobar, en la memoria de la normativa, si esa calificación permite ese tipo de obra.

Consulta directamente al Ayuntamiento

Otra buena opción para averiguar si puedes hacer una obra es solicitar un certificado de compatibilidad urbanística a tu Ayuntamiento, indicando la localización y/o la referencia catastral de tu finca. En la solicitud del certificado debes indicar las obras y los usos que tienes previstos y solicitar al Ayuntamiento un certificado sobre si éstos son compatibles con el planeamiento urbanístico vigente.

También existe la posibilidad de hacer esa consulta directamente el técnico municipal, ya sea vía reunión presencial, por correo o por teléfono. Para ello, consulta en el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento para saber qué canales tienen habilitados y cuál es su disponibilidad.

3. Presentación de la solicitud

Terminada la primera fase de investigación, cuando ya nos hemos asegurado que nuestras obras no contradicen la normativa urbanística, conviene presentar la solicitud al Ayuntamiento. Para ello, debes preparar antes toda la documentación requerida. Para conocer exactamente qué presentar debes consultarlo en el Ayuntamiento, ya cada Ayuntamiento puede tener sus propios requisitos y procedimientos.

A continuación, te señalamos algunos aspectos que debes tener en cuenta para preparar la documentación para presentar tu solicitud de licencia de obra:

• Solicitud de obra mayor o menor

La documentación a presentar será más extensa en el caso de las licencias de obra mayor. Así, en una obra menor un ayuntamiento suele pedir la siguiente documentación: instancia, fotocopia del DNI, presupuesto y fotografías. En una obra mayor, en cambio, se pedirá además un proyecto técnico y una dirección técnica. Además, el algún caso, l caso, puede ser necesaria la aportación de documentación técnica complementaria (estudio geotécnico, un estudio de impacto paisajístico, una justificación de las plazas de aparcamiento, etc.

• La liquidación de tasas

Antes de obtener tu licencia de obras debes pagar antes las tasas correspondientes y el ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras). El importe de esa cantidad es variable, ya que cada ayuntamiento tiene un margen de decisión, pero suele rondar el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra (sin IVA).  Te puedes encontrar dos fórmulas para hacer esta liquidación:

Autoliquidación previa

Se realiza el cálculo antes de presentar la solicitud de licencia y se adjunta el justificante del pago con la documentación inicial. Esta opción tiene de bueno que no necesitas hacer otro trámite. En cambio, tienes que encargarte tú de pagar el importe correcto, sobre todo cuando la licencia se tramita online. Si tramitas la licencia presencialmente, puedes realizar la liquidación previa en el Ayuntamiento, cuando vayas a entrar la solicitud.

Liquidación a posteriori

En algunos ayuntamientos es habitual que el pago de tasas se solicite posteriormente a la solicitud, cuando el técnico municipal ha examinado la documentación presentada y ha calculado el importe correspondiente. En ese caso, deberás esperar a que el ayuntamiento se ponga en contacto contigo, indicándote el importe y la forma de pago.

4. Evaluación de la solicitud

Una vez presentada la solicitud, la autoridad municipal revisará la documentación para comprobar que cumple con los requisitos necesarios. Esta fase debe resolverse en un máximo de tres meses. En algunos casos, el técnico municipal puede solicitar información adicional o la corrección de algún aspecto de la solicitud, si ésta entra en conflicto con la normativa. Cuando esto suceda el ayuntamiento se dirigirá a usted con un requerimiento, y usted deberá aportar, dentro del plazo estipulado, la documentación requerida para subsanarlo.

5. Resolución de la licencia

Cuando la solicitud ha sido comprobada y ésta cumple con la normativa, el técnico municipal emitirá un informe favorable a tu petición. Después el ayuntamiento aprobará la concesión de la licencia. Esa concesión te será notificada por la vía que tú hayas especificado en la solicitud de licencia. En el acuerdo de concesión de la licencia figuran las condiciones de la licencia, entre las cuales está el plazo que tienes para empezar y para terminar la obra. En caso que tú no puedas cumplir con esos plazos, podrás solicitar una prórroga de la licencia, siempre entrando la solicitud antes de que se cumpla el plazo. En caso que el informe sea desfavorable, la licencia será denegada y cerrado el expediente, aunque podrías recurrir esa decisión dentro del plazo que te sea comunicado.

Cabe recordar que, como hemos dicho, este sería el procedimiento largo, para las licencias de obras en las que el ciudadano deber esperar la notificación de la concesión de la licencia antes de empezar los trabajos. En las comunicaciones de obra, en cambio, el ciudadano puede empezar después de la entrar a registro la comunicación.